Todo propietario en Medellín ha oído una versión de la misma historia: el apartamento de un vecino en Airbnb, una asamblea que terminó en votación, un anuncio que desapareció. Las historias son ciertas y casi siempre se cuentan sin las reglas que las produjeron. Las reglas son cortas, y conocerlas convierte una preocupación en una decisión.
Son tres, en tres niveles — nacional, edificio, ciudad — y un número las atraviesa a todas. Treinta días. Una estadía más corta es vivienda turística y responde a todo lo que sigue. Una estadía de treinta días o más es un arriendo, y no responde a nada de eso.
Regla uno, nacional: el RNT
La ley colombiana trata como prestador de servicios turísticos a quien, de forma habitual, entrega un inmueble a cambio de dinero por estadías de menos de treinta días calendario. Esa definición viene del Decreto 2590 de 2009, hoy compilado en el Decreto 1074 de 2015, y la ley general de turismo, la Ley 2068 de 2020, endureció las obligaciones a su alrededor. La consecuencia es una licencia: el Registro Nacional de Turismo, el RNT, el mismo registro en el que está un hotel.
En la práctica son tres cosas. Inscribes el apartamento en el RNT antes del primer huésped de estadía corta, a través de la plataforma de la cámara de comercio. Renuevas cada año, en la ventana entre enero y marzo, o el registro queda suspendido. Y muestras el número de RNT en cada anuncio — las plataformas lo exhiben, y un anuncio sin número es el tipo que se reporta y se retira. Operar estadías cortas sin él te expone a sanciones bajo las leyes de turismo que llegan a sumas serias, y el anuncio se cae de todos modos.
Regla dos, el edificio: la Ley 675 y tu reglamento
La licencia nacional no pasa por encima de tu edificio. La Ley 675 de 2001, la ley de propiedad horizontal, le entrega a la asamblea de cada edificio el poder de escribir su propio reglamento, y el reglamento decide si la vivienda turística está permitida en las unidades. El mismo decreto de 2009 les pidió a los edificios actualizar sus reglamentos para dejar clara su posición, y por eso tantas torres de El Poblado y Laureles tienen hoy una cláusula al respecto.
Lee el tuyo antes que cualquier otra cosa. Si prohíbe la vivienda turística, esa es la respuesta. Si guarda silencio, no leas el silencio como permiso: la lectura segura es que las estadías cortas no son un uso aprobado hasta que la asamblea lo diga. Cambiar un reglamento es reformar la constitución del edificio y requiere una mayoría calificada de los coeficientes en asamblea — el umbral que fija la ley para las reformas es el setenta por ciento —, por eso un propietario solo rara vez lo logra, y por eso un administrador, que no puede reescribir las reglas, sí puede hacerlas cumplir con multas y una palabra a la portería.
Regla tres, la ciudad: cómo lo hace cumplir Medellín en 2026
Medellín no ha prohibido las estadías cortas ni tiene un mapa barrio por barrio que lo haga. Lo que tiene es inspección, concentrada donde la densidad de vivienda turística es mayor — El Poblado primero, Laureles de cerca — y una costumbre creciente de cruzar números de RNT contra anuncios. El patrón desde 2024 es simple: los edificios con reglamento claro y los propietarios con RNT vigente quedan tranquilos; los anuncios sin número son los que reciben atención.
La línea de los treinta días: la puerta de salida de las tres
Ahora el número. Una estadía de treinta días o más no es vivienda turística. Es un arriendo de un inmueble amoblado, regido por el Código Civil y la ley de vivienda y no por el régimen turístico. Sin RNT. Sin contrato de hospedaje. Sin cláusula del reglamento sobre vivienda turística, porque el inquilino es un residente, registrado en portería con nombre y contrato, como cualquier inquilino. Tu edificio no tolera apenas a un inquilino mensual; lo prefiere.
Esa es toda la razón de que exista el mercado de arriendo amoblado por meses, y es el negocio en el que estamos. Comparamos con honestidad lo que gana cada modelo: las tarifas por noche en temporada alta son mayores, pero un mes son treinta noches vendidas de una vez, con un solo check-in, un solo aseo y sin semanas vacías, y el ingreso llega en una fecha. Para la mayoría de los apartamentos en la mayoría de los edificios el número anual queda cerca, y la vida operativa es incomparablemente más tranquila. Aquí está la misma línea vista desde el lado del inquilino.
Hacer las dos cosas, bien hechas
A algunos hogares les sirven las dos: inquilinos mensuales la mayor parte del año y estadías cortas en el pico de diciembre o durante la Feria de las Flores. Es legítimo mientras las estadías cortas tengan la licencia y el reglamento las permita. Las reglas siguen la duración de la estadía, no la plataforma, así que un hogar que hace las dos necesita su RNT vigente y su edificio de acuerdo para la parte corta — y nada en absoluto para la parte larga.
Si tu edificio dice que no, la ruta mensual no es un premio de consolación. Es la versión del negocio por la que tus vecinos van a votar. Así la operamos nosotros: amoblado, mensual, con contrato, con las reglas del edificio incorporadas en el arriendo en lugar de peleadas en la asamblea.
